高新二批次共4宗土地上市,金融城、大源均有地比特币购买教程

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作者: 地产全说

高新二批次共4宗土地上市,金融城、大源均有地

根据成都市公共资源交易中心发布的成都第二批集中供地公告,中心城区合计供应75宗土地,出让面积合约5686亩,将分为15个场次,于2021年9月15日-17日集中出让。

其中,高新南区本批次供应4宗土地,占地面积合约363亩。从宗地的位置分布来看,包括近两年高新集中出让土地的新川板块,也包括土地稀缺的金融城板块和蠢蠢欲动的大源西板块

来自新川板块的2宗纯住宅用地,将于9月15日14时(第3场)出让;来自金融城板块的1宗住宅兼容商业用地,将于9月15日14时(第4场)出让;来自大源西板块的1宗住宅兼容商业用地,将于9月15日17时(第5场)出让。

高新二批次共4宗土地上市,金融城、大源均有地

高新南本批次土地供应

新川板块2宗土地

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宗地位置:高新区中和街道龙灯山社区5组(原石河村7社)、龙灯山社区6组(原石河村6社)、蒲草社区2组(原蒲草村3社)、蒲草社区3组(原蒲草村4社)

净用地面积:104.8844亩

土地用途分类:纯住宅用地

计算容积率:2.5

起始楼面地价:12600元/㎡

土地最高限价:13900元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:21100元/㎡

成品住宅建设比例:100%

基础装修标准:2000-3000元/㎡

拍卖时间:2021年09月15日14时

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宗地位置:高新区中和街道蒲草村6组、蒲草村7组、蒲草社区6组(原蒲草村14社)、蒲草社区7组(原蒲草村10社)

净用地面积:88.6627亩

土地用途分类:纯住宅用地

计算容积率:2.5

起始楼面地价:9800元/㎡

土地最高限价:10800元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:17580元/㎡

成品住宅建设比例:100%

基础装修标准:2000-3000元/㎡

拍卖时间:2021年09月15日14时

近年来高新区出让的涉宅用地以新川板块居多。据投资云地图数据显示,2020年高新南区共拍卖成交8宗土地,有7宗位于新川板块;2021年一批次集中供地,高新南区供应的3宗土地均位于新川板块;在本批次集中供应的土地中,又有2宗位于新川板块。

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2019年至今新川板块出让的土地详情

从土地成交结果来看,开发企业对新川价值也十分认可。2020年7月,渝太地产以20700 元/㎡的楼面地价竞得了新川41.88 亩纯住宅用地,刷新区域地价;在今年一批次供地中,四川远达集团以楼面地价13500 元/㎡+59%自持租赁住房面积比例竞得了新川76亩纯住宅用地,而该宗土地限定房价清水均价最高20200元/㎡。

本批次新川供应的这2宗土地,占地88亩的宗地位于新程大道以南,105亩宗地则位于新程大道以北,两宗地间直线距离约1.3公里,周边配套基本可实现共享。

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交通配套上来看,与地铁6号蒲草站步行距离约800-900米,但宗地周边还有多条断头路待打通,当前交通通达性还不够畅通

两宗地与新川之心公园步行距离约1.3-1.5公里。除此之外,这两宗土地在教育和商业配套上仍有很大的提升空间。目前宗地周边还有大面积的待开发土地,预计随着周边的土地出让进程加快,配套建设将逐步完善。

根据土地出让条件,两宗土地均将采用“限房价+限地价+建设固定比例销售型人才公寓+续竞销售型人才公寓面积比例”的方式拍卖。即土地竞得人须在宗地内建设销售型一、二类人才公寓,若竞拍过程中,宗地应价达最高限价,将续竞建设一类人才公寓面积比例。

其中,建设销售型的一类人才公寓面积起始比例均为总计容建面比例30%;销售型的二类人才公寓均为一类人才公寓建面比例30%,也就是土地总计容建面比例9%,且这一比例不因续竞一类人才公寓面积而变化。且两宗土地均要求建设的套型建面90㎡以下的商品住房不得低于宗地住房总房源套数的30%。

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此外,两宗土地还有一些不同配建要求。其中,104.88亩宗地要求代建综合运动场一处(约1693㎡)。

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88.66亩宗地则要求代建公园绿地一处(用地面积约12838平方米),公园绿地中含综合运动场(800-1500㎡)。

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由于两宗土地在拍卖方式以及土地属性上无太大差异,但代建的公园绿地成本以及地块本身的位置差异,让两宗土地在土地价格和清水房价的限定上还是有较大差距。

其中,104.88亩宗地土地最高限价为13900元/㎡,限定了清水房价21100元/㎡;而88.44亩宗地土地最高限价为10800元/㎡,限定了清水房价17580元/㎡。

虽然都要求“100%成品住宅销售,装修标准为2000-3000元/㎡”,104.88亩宗地成品住宅价格最高均价约24100元/㎡,88.44亩宗地成品住房最高均价仅20580元/㎡。

而综合新川板块的新房价格来看,渝太润丰达蓉悦东方目前还有房源在售,单价约3.1-3.4万元/㎡(带装修),华宇大发·御璟云玺、中建锦澜壹号等多个项目,待推售房源预计价格都在3万元/㎡及以上。

这样看来,新川板块本批次出让的这两宗土地,在地价房价的限定上,基本上是以二手房指导价为标的了,首改购房者终于将再度等来入住新川的机会了。

金融城板块1宗土地

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宗地位置:高新区桂溪街道石墙村10、11、12、13、14组

净用地面积:27.6306亩

土地用途分类:住宅兼容商业(兼容商业比例10%-20%)

计算容积率:2.5

起始楼面地价:16800元/㎡

土地最高限价:18400元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:26300元/㎡

成品住宅建设比例:100%

拍卖时间:2021年09月15日14时

新金融城板块上一次出让住宅类用地,还要追溯到2013年。当时保利以6760 元/㎡的价格竞得的一宗50.75亩住兼商用地,即为如今呈现的项目保利锦湖林语。随着金融城的发展成熟,交子金融城更被定位为两大城市主中心之一

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本批次出让的该宗土地位于锦尚西二路和科华南路的交汇处,南临小区银泰·泰悦湾,东临学校金融城幼儿园和锦晖小学金融城分校,各类城市配套堪称TOP级。

交通配套来看,宗地周边的道路均已建成。地块距离地铁9号线心岛站仅200米,此外900范围内还有地铁18号线和1号线的孵化园站。

教育资源来看,除了紧挨着的成都高新金融城幼儿园、锦晖小学金融城分校外,区域内还有成都高新区锦晖小学、成都七中初中学校、金苹果新蒙特梭利幼稚园(南苑园)等学校,均分布在宗地两公里范围内。

此外,宗地两公里范围内有成都银泰中心in99、环球中心、成都悠方购物中心、九方购物中心、奥克斯广场等大型购物中心,以及交子公园、桂溪生态公园、锦城公园等生态公园。且交子公园商圈以打造成都的第二个顶级城市商圈为目标,还将打造“3大商业聚集区、4条集中式商业步行街、2条小而美休闲商业街区”的商业空间布局“蓉城八景”“交子六趣”的公园场景,并策划多元交通流线串联。

虽然从地段及各项城市配套来看,即将出让的该宗土地都让开发企业以及购房者垂涎欲滴。不过,根据土地的出让方案,该地块项目并不是为普通购房者而建的,且开发企业的进入门槛也不低。

该宗地为人才公寓用地,将定向租售给《成都高新区急需紧缺人才和高端人才目录(2021年修订)》确定的人才。在寸土寸金的金融城,供应了一宗专属的人才公寓用地,可见高新区对招引人才的决心和对高端人才的重视。

在人才公寓的建设上,要求90㎡以下住房套数不得低于总套数的30%,90㎡-120㎡户型总套数不得低于30%。且所有房源须以成品现房进行销售,普通装修价格在2000-3000元/㎡。

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此外,该宗土地兼容了10%-20%的商业,要求竞得人须自持商业计容建面比例不低于宗地商业总计容建面的50%,且在宗地出让年限内不得整体或分割销售、转让。

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“人才公寓+商业自持+现房销售”,这些条件无疑都增加了开发企业的资金成本。但对于购房者来说,成品住房最高29300元/㎡的均价,住进金融城核心地段,诱惑力不要太大。符合条件的高新人才购房者要不要等一等呢?

根据宗地的建设条件,自土地交付后,该地块项目的建成时间预计在30个月内。当然,如果能像此前内光华板块的青云阙项目如此的高效率就更好了!

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大源西板块1宗土地

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宗地位置:高新区桂溪街道临江村7组(原荣店村2社)、临江村8组(原荣店村3社)、铜牌村7组、铜牌村9组

净用地面积:141.4333亩

土地用途分类:住宅兼容商业(地块①兼容商业比例25%-30%)

计算容积率:2.18

起始楼面地价:13100元/㎡

土地最高限价:14400元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:21400元/㎡

成品住宅建设比例:100%

拍卖时间:2021年09月15日17时

近年大源板块供应的住宅类土地并不多。自2018年以来,大源板块仅出让了3宗住宅类用地,还包含了一宗人才公寓用地。

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从土地存量来看,在天府四街以南、剑南大道以西的大源西板块,还有大量的土地待入市。

此前,小全全在《天府六街通车,为“大源西”供地铺好路?》中曾表示,天府六街的通车和板块内公建配套的先行,将是大源西土地供应的信号。而本次出让的这宗土地,就位于大源西板块内,紧邻小区卓越珑樾府,或将正式加快大源西土地供应的进程。

该宗地在天府五街与康华路交界处,位于规划的骑龙创新科技园内。根据规划,骑龙创新园位于中日(成都)地方发展合作示范区起步建设区,被划分为创新总部新门厅、跨国文创新街町、数智孵育新云台、创意精英新里院、骑龙绿廊新田园五大功能区,打造完成后将成为人文气息与科技创新相融的新型产业社区。

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骑龙科技创新园规划

从交通上来看,随着天府五街、六街的通车,宗地东侧的南华路已基本建成,区域内的路网正在成型中。此外,宗地距离地铁5号线民乐站约1.3公里。

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南华路实景

从教育配套来看,在天府五街北侧有成都高新区唯新幼儿园、成都教科院附属小学;在天府六街北侧,“一小”已基本修建完成,与之紧邻的“三中”目前处于在建之中。

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天府六街南侧待投用的“一小”

从商业配套来看,距离2公里左右的大源天府二街,有伊藤洋华堂、世豪广场等购物中心。

虽然目前看来,该宗地周边还有大面积的未开发土地。但随着公建配套的不断兑现,已经让片区价值日渐清晰了。

根据土地出让方案,该宗地将采用“限房价+限地价+自持固定比例租赁住房+续竞自持租赁住房面积比例”的方式拍卖。自持租赁住房面积起始比例为30%,土地达最高限价后,续竞租赁住房面积比例,建设自持租赁住房单套面积需在35-70㎡之间。

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此外,竞得人还须自持宗地商业计容建面不低于宗地商业总计容建面的50%;代建绿地约20837平方米,为骑龙创新科技园内的规划绿地。

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该宗土地的最高限价为14400元/㎡,限定了清水房价最高均价21400元/㎡,并要求100%成品住宅售价,装修价格为2000-3000元/㎡。

在该宗土地周边最近的新房项目为人才公寓项目高投熙悦府,上批次住宅预售价格约2.3-2.7万元/㎡(带装修);天府五街以北的大源醇熟区域,保利心语花园二手房指导价约3.1元/㎡,朗基御今缘二手房指导价约2.7万元/㎡,建发翡翠鹭洲二手房指导价为2.9万元/㎡。

虽然大源西板块相较于这些项目所在大源成熟区,各项配套都还有差距。但从未来的规划发展来看,该宗土地的限价与周边新房和二手房价格相比,价格优势还是存在。

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总体来看,高新本批次将出让的4宗土地,在房价限定上都基本与二手房指导价保持了一致。同时,在每块地上都落地了人才公寓、租赁住房等保障性住房的建设。

对比之下,金融城地块地段条件优越,但开发门槛较高;大源西作为高新南区最后一片待开发区域,公建配套建设已经先行,本批次待出让的141亩土地,将推动区域开发进程,区域优势依然明显;新川板块的两宗地,为纯住宅用地,对于房企来说,拿地和开发成本则更加可控。

作者|尧仔

新晋菜鸟编辑

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